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中華人民共和國房地産管理法

目錄

第章 总  则

第二章 房地産開發用地

第節 土地使用權出讓

第二節 土地使用權劃撥

第三章 房地産開發

第四章 房地産交易

第節 般規定

第二節 房地産轉讓

第三節 房地産抵押

第四節 房屋租賃

第五節 中介服務機構

第五章 房地産權屬登記管理

第六章 法律責任

第七章 附  则


第章 总  则

第条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,有利于房地产业的健康发展,制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地産開發,是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行爲。

本法所稱房地産交易,包括房地産轉讓、房地産抵押和房屋租賃。

第三条 依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第六条 为了公共利益的需要,可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。

縣級以上地方人民中國房産管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民中國確定。

第二章 房地産開發用地

第節 土地使用權出讓

第八条 土地使用权出让,是指将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。

第九条 城市规划区内的集体全数的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十条 县级以上地方人民中国出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民中国下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民中国批准。

第十二条 土地使用权出让,由市、县人民中国有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民中国土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民中国批准后,由市、县人民中国土地管理部门实施。

直轄市的縣人民中國及其有關部門行使前款規定的權限,由直轄市人民中國規定。

第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按規定所確定的低價。

第十四条 土地使用权出让高年限由国务院规定。

第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民中國土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民中国土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民中国城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十九条 土地使用权出让金应当所有上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条 对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的,土地使用權由無償收回。

第二節 土地使用權劃撥

第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民中国依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民中国依法批准划拨:

()機關用地和軍事用地;

(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;

(三)重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

(四)法律、行政法規規定的其他用地。

第三章 房地産開發

第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统的原则,实行完全规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者中国、中国有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合的有关标准和规范。

房地産開發項目竣工,經驗收合格後,方可交付使用。

第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第二十九条 采取税收等方面的惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

()有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經營場所;

(三)有符合國務院規定的注冊資本;

(四)有足夠的專注技術人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地産開發企業,應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的,應當予以登記,發給營業執照;對不符合本法規定條件的,不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司,從事房地産開發經營的,還應當執行公司法的有關規定。

房地産開發企業在取營業執照後的個月內,應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民中國規定的部門備案。

第三十条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合有关规定。

房地産開發企業分期開發房地産的,分期投資額應當與項目規模相適應,並按照土地使用權出讓合同的約定,按期投入資金,用于項目建設。

第四章 房地産交易

第節 般規定

第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的全数权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条 实行房地产价格评估制度。

房地産價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則,按照規定的技術標准和評估程序,以基准地價、標定地價和各類房屋的重置價格爲基礎,參照當地的市場價格進行評估。

第三十五条 实行房地产成交价格申报制度。

房地産權利人轉讓房地産,應當向縣級以上地方人民中國規定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二節 房地産轉讓

第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条 下列房地产,不得转让:

()以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地産,未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

()按照出讓合同約定已經支付所有土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地産時房屋已經建成的,還應當持有房屋全數權證書。

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民中国审批。有批准权的人民中国准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。

以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地産報批時,有批准權的人民中國按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地産所獲收益中的土地收益上繳或者作其他處理。

第四十条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民中国城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

()已交付所有土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民中國房産管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照有關規定將預售合同報縣級以上人民中國房産管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。

第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

第三節 房地産抵押

第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款先受偿。

第四十八条 依法取得的房屋全数权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

以出讓方式取得的土地使用權,可以設定抵押權。

第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋全数权证书办理。

第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可先受偿。

第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权先受偿。

第四節 房屋租賃

第五十三条 房屋租赁,是指房屋全数权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行和房屋所在城市人民中国规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的,房屋全数权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴。具体办法由国务院规定。

第五節 中介服務機構

第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

()有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的服務場所;

(三)有必要的財産和經費;

(四)有足夠數量的專注人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地産中介服務機構,應當向工商行政管理部門申請設立登記,取營業執照後,方可開業。

第五十九条 实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章 房地産權屬登記管理

第六十条 实行土地使用权和房屋全数权登记发证制度。

第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民中国土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民中国土地管理部门核实,由同级人民中国颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地産開發用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民中國房産管理部門申請登記,由縣級以上地方人民中國房産管理部門核實並頒發房屋全數權證書。

房地産轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民中國房産管理部門申請房産變更登記,並憑變更後的房屋全數權證書向同級人民中國土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民中國土地管理部門核實,由同級人民中國更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的,依照有關法律的規定辦理。

第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民中国规定的部门办理抵押登记。

因處分抵押房地産而取得土地使用權和房屋全數權的,應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十三条 经省、自治区、直辖市人民中国确定,县级以上地方人民中国由个部门统负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的全数权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

第六章 法律責任

第六十四条 违反本法第十条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民中国工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十六条 违反本法第三十九条第款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民中国土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

第六十七条 违反本法第四十条第款的规定转让房地产的,由县级以上人民中国土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十八条 违反本法第四十五条第款的规定预售商品房的,由县级以上人民中国房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十九条 违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民中国工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

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